民用住房和商用住宅的区别主要体现在以下几个方面：
产权归属
民用住房：通常是由居民个人或家庭投资建设的，产权归属于私人所有，即居民个人或家庭。
商用住宅：一般是由房地产开发经营公司开发的，产权归属于个人或企事业单位。
土地性质与获取方式
民用住房：一般位于农村或城市郊区，土地性质多为集体所有土地，居民需申请宅基地进行建设。
商用住宅：则位于城市规划区内，土地性质为国有建设用地，开发商通过出让方式取得土地使用权后进行开发建设。
价格与定价机制
民用住房：由于是自建住房，其价格主要取决于建造成本和地区经济水平，通常没有固定的市场价格。
商用住宅：价格通常受到市场供需关系的影响，价格相对较高。
使用年限
民用住房：使用年限通常为70年，且到期后可以自动续期。
商用住宅：使用年限一般为40-50年，到期后需要续期，且通常无法申请办理落户。
生活成本
民用住房：水电费按照普通居民的使用标准收取。
商用住宅：水电费按照商业标准收取，通常较高，且无法使用天然气。
户型与居住密度
民用住房：户型多样，居住密度较低，舒适度较高。
商用住宅：户型通常较小，面积在80平米以下，居住密度较高，电梯使用频繁，居住舒适度较低。
其他特点
民用住房：一般不会出现下层商业网点，上层为民用住宅的情况。
商用住宅：常见的特点是下层商业网点，上层为民用住宅，且由于商业性质，水电费用较高。
综上所述，民用住房和商用住宅在产权归属、土地性质、价格、使用年限、生活成本、户型与居住密度等方面存在明显的区别。选择哪种类型的住宅，需要根据个人的需求和预算进行综合考虑。